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Paper eres2000_110:
LA VALEUR DE RENDEMENT DYNAMIQUE UN OUTIL D'OPTIMISATION DE LA VALEUR

id eres2000_110
authors Thalmann, Philippe
year 2000
title LA VALEUR DE RENDEMENT DYNAMIQUE UN OUTIL D'OPTIMISATION DE LA VALEUR
source 7th European Real Estate Society Conference (14-16 June 2000) Bordeaux, France
summary La valeur des immeubles locatifs est estimée de plus en plus fréquemment selon la méthode dite de la valeur de rendement ou valeur actuelle du cash flow net. Cette méthode repose sur le postulat qu'un investisseur serait disposé à payer un prix qui peut être rentabilisé de façon adéquate par les résultats annuels de l'immeuble. Des tests empiriques ont montré qu'on parvient bien à expliquer les prix observés lorsque le taux de capitalisation reflète les conditions du marché des capitaux et du marché du logement (Thalmann, 1996). Si la formule de base est bien connue, il subsiste des doutes quant au taux d'escompte qu'il faut utiliser et à la définition des résultats annuels que l'on va escompter. Il s'agit de doutes théoriques et non simplement pratiques: Le taux d'escompte doit-il tenir compte des différents taux payés pour les différentes sources de fonds? Faut-il tenir compte de la dépréciation physique du bâtiment? Comment traiter les amortissements financiers? Pour répondre avec rigueur à ces questions théoriques, on est obligé de faire appel à un minimum de formalisme. On faisant cet exercice, on découvre qu'on commet des erreurs fondamentales lorsqu'on croit calculer une valeur de rendement avec les formules en usage. Dans cet exposé, j'aimerais proposer une formule plus correcte et surtout montrer comment on peut et doit utiliser la valeur de rendement. Une formule véritablement dynamique, utilisant toutes les informations concernant l'avenir, devient un outil de gestion stratégique puisqu'elle permet de comparer des variantes d'entretien et même d'affectation d'un immeuble. Aujourd'hui on investit presque autant dans la rénovation ou la transformation de bâtiments que dans la construction de nouveaux bâtiments. Il est grand temps de développer des méthodes permettant d'optimiser ces investissements également. Le document développe formellement une formule correcte de la valeur de rendement et l'illustre à l'aide d'un exemple qui utilise un tableur ordinaire.
series ERES:conference
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session E1 _ Evaluation des actifs immobiliers (CAPC)
last changed 2009/08/07 17:25
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